Kredyt hipoteczny to spore obciążenie dla domowego budżetu. Miesięczna rata jest wysoka a do tego jeszcze spora jej część to odsetki, czyli zysk banku. Na szczęście, Rada Polityki Pieniężnej obniżyła stopy procentowe do najniższego poziomu w historii i raty kredytów hipotecznych dość solidnie spadły. Ale tak czy inaczej, po kilku latach spłacania kredyt staje się kulą u nogi, psychicznym i finansowym obciążeniem, którego mamy ochotę się pozbyć.
 |
| Kredyt hipoteczny z upływem czasu smakuje coraz gorzej |
Na początku jest radość, podniecenie, euforia. Otrzymaliśmy kredyt i kupiliśmy mieszkanie lub dom. Wijemy swoje gniazdko, urządzamy pomieszczenia, organizujemy ogród. Gdzieś tam w tle spłacamy raty kredytu hipotecznego i nie przywiązujemy do nich większej wagi.
Miesiąc mija za miesiącem. Zdążyliśmy się już nacieszyć naszym nowym lokum. Emocje opadają, radość zamienia się w szarą rzeczywistość. Zaczynamy analizować naszą sytuację finansową i zdajemy sobie sprawę, że kredyt hipoteczny, choć najtańszy ze wszystkich kredytów, jest dla nasz sporym obciążeniem. Sprawdzamy, ile po kilku latach udało się nam spłacić i doznajemy szoku. Spłacamy kredyt już kilka lat, bank otrzymał od nas w postaci rat kilkadziesiąt tysięcy złotych a kredyt zmniejszył się "tylko" o kilka tysięcy. Gdzie są nasze pieniądze?????!!! W kieszeni banku!
Prawda jest taka, że pierwsze lata spłacania kredytu hipotecznego to złoty czas dla banku który udzielił nam pożyczki na mieszkanie/dom. To okres, kiedy płacimy najwięcej odsetek a spłacamy niewiele kapitału kredytu. Im dłuższy okres, na jaki zaciągnęliśmy kredyt tym więcej płacimy odsetek a wolniej spłacamy kapitał kredytu. Z jednej strony jest to bezpieczne, bo mamy niskie raty i miesięcznie więcej pieniędzy na wydatki lub oszczędności, ale z drugiej strony kredyt hipoteczny dużo więcej nas kosztuje. Jeśli ktoś zaciągnął kredyt na 30 lat, to jeśli będzie spłacał do tyle, na ile go zaciągnął, to spłaci dwu krotność kwoty jaką pożyczył, czyli jeśli pożyczyłeś z banku 250 000 zł to po 30 latach oddasz do banku 500 000 zł (pół miliona złotych).
Kwoty które wymieniłem powyżej szokują. Dlatego warto zrobić wszystko, żeby kredyt hipoteczny spłacić jak najszybciej. Minęło już kilka lat od przeprowadzki, spłaciłeś inne kredyty, jakie zaciągnąłeś na urządzenie mieszkania, na samochód. Został ci tylko kredyt hipoteczny. Mamy niskie stopy procentowe, raty kredytów mieszkaniowych spadają. To dobry czas aby pomyśleć o podpisaniu aneksu do umowy kredytowej i skróceniu okresu kredytowania lub nawet zmianie kredytu na inny tańszy. O ile ta druga możliwość wymaga sporo zachodu i może nie być opłacalna, bo obecna oferta kredytów hipotecznych nie jest atrakcyjna ze względu na wysokie marże banków, o tyle skrócenie okresu kredytowania może przynieść wymierne korzyści finansowe i psychiczne.
Po pierwsze, możemy znacznie skrócić okres finansowego uzależnienia się od banku a po drugie możemy zyskać ogromną kwotę na odsetkach, których nie będziemy musieli płacić za czas, o jaki skrócimy okres trwania kredytu. Żeby nie być gołosłownym, przedstawię wam to na przykładzie.
Pewien Pan w 2012 roku pożyczył z banku 300 000 zł na 29 lat. Po dwóch latach spłacania bank pobrał od niego ponad 20 000 zł. Ale z kwoty kredytu ubyło tylko 5000 zł. Cała reszta, czyli 15 000 zł to zyska banku, suma odsetek, jakie klient zapłacił.
W chwili obecnej klient ma do spłacenia jeszcze 295 000 zł w okresie 27 lat. Gdyby spłacał kredyt zgodnie a harmonogramem, to poza kapitałem w wysokości 295 000 zł, oddałby do banku w formie odsetek dodatkowe 170 000 zł. Czyli w sumie oddałby do banku ponad 465 000 zł. Rata miesięczna wynosi 1441 zł.
Pan klient postanowił jednak zreformować swoje finanse i skrócić okres kredytowania do 20 lat, czyli o 84 miesiące. Rata miesięczna wzrosła o 300 zł i wynosi 1741 zł. Okres kredytowania skrócił się z 324 miesięcy do 240 miesięcy. Kwota miesięcznych odsetek nie zmienia się w jakiś zauważalny sposób, ale za to kwota kapitału, czyli kwota o jaką miesięcznie zmniejsza się kwota kredytu pozostałego do spłaty zmniejsza się wyraźnie szybciej. Przed zmianą było to około 550 zł miesięcznie, po zmianie jest to już około 850 złoty miesięcznie. A to bardzo duża różnica.
Największy zysk widać jednak w sumie odsetek, jakie będziemy musieli zapłacić na rzecz banku.
Jeśli pozostawimy okres spłacania kredytu bez zmian, to bank zarobi na kredycie ponad 171 000 zł. Po skróceniu okresu trwania kredytu będzie to "tylko" około 123 000 zł. Czyli w naszej kieszeni zostanie ponad 48 000 zł. A to już kwota olbrzymia, za którą można kupić całkiem fajny nowy samochód.
 |
| Zysk, jaki wygeneruje skrócenie okresu trwania kredytu hipotecznego. |
Powyższe wartości obliczyłem w przygotowanym przeze mnie kalkulatorze. Możesz go otrzymać zupełnie za darmo, jeśli tylko zapiszesz się na newsletter mojego bloga. Później wystarczy już tylko wpisać dane swojego kredytu takie jak:
- kwota kredytu pozostała do spłaty
- stawa WIBOR-u
- marża kredytu
- obecny pozostały okres przez jaki musimy spłacać kredyt
- nowy okres, do jakiego chcemy skrócić spłacanie kredytu hpotecznego
Pierwsze cztery wartości powinny się znajdować w przesyłanym przez bank harmonogramie spłaty kredytu. Jeśli nie znamy wysokości marży i WIBOR-u to zapewne znamy całkowite oprocentowanie naszego kredytu. Wtedy wystarczy tak dobrać wartość WIBOR-u i marży, aby w pozycji Całkowite oprocentowanie kredytu uzyskać wartość odpowiadającą wysokości oprocentowania naszej pożyczki. Reszta zostanie wyliczona automatycznie.
Korzystając z tego kalkulatora możemy w przybliżeniu obliczyć ratę kredytu po skróceniu okresu kredytowania i zysk z odsetek, których nie będziemy musieli płacić. Kalkulator wyliczy nam również przybliżoną symulację rat przed i po zmianie okresu kredytowania. Wartości te są przybliżone i w każdym banku wysokość rat i zysk ze zmiany może być nieco inny, ale rząd wielkości zostanie zachowany. Dokładne wartości poznamy, jak skontaktujemy się z bankiem, w którym mamy kredyt.
Jak skrócić czas spłaty kredytu hipotecznego?
Po pierwsze, proponuję skorzystać z przygotowanego przeze mnie kalkulatora i sprawdzić, czy będziemy w stanie spłacać nowe, wyższe raty kredytu. Wyliczenia w "moim" arkuszu będą się różnić niewiele od wliczeń banku a pomyłka w zakresie 10-20 zł w wysokości miesięcznej raty nie powinna nas przerażać.
Jeśli stwierdzimy, że będzie nas stać na skrócenie okresu kredytu, że finansowo damy radę, to proponuję wykonać jeszcze jedną symulację. Sprawdźmy, ile będzie wynosić rata "nowego" kredytu, kiedy WIBOR wzrośnie do wartości 4,5 %. Jeszcze nie dawno tyle wynosiła wartość oprocentowania pieniądza na rynku między bankowym. Rada Polityki Pieniężnej nie będzie w nieskończoność utrzymywać stóp procentowych na niskim poziomie. Za kilkanaście czy kilkadziesiąt miesięcy znów zacznie je podnosić i raty kredytów zaczną rosnąć. Może się wtedy okazać, że nie będziemy w stanie ich spłacać.
Jeśli poznamy wysokość raty kredytu przy WIBOR-ze na poziomie 4,5 % i stwierdzimy, że taka rata nie rozwali naszego domowego budżetu, to możemy poważnie pomyśleć o skróceniu okresu trwania kredytu hipotecznego.
W tym celu musimy udać się do banku w którym mamy kredyt, spotkać się z doradcą kredytowym i omówić warunki, jakie trzeba spełnić, żeby móc podpisać aneks do umowy kredytowej i zmienić okres trwania kredytu. Zazwyczaj wymaga to złożenia kilku podpisów na dokumentach przygotowanych przez bank i sprawa załatwiona. No i trzeba jeszcze pamiętać, że podpisanie aneksu do umowy wiąże się zazwyczaj z opłatą. Jest ona zależna od banku i warunków, jakie akceptowaliśmy podpisując umowę kredytową. Opłata ta nie jest wysoka, w porównaniu z zyskiem, jaki da nam skrócenie okresu kredytu. Wynosi ona zazwyczaj około 200 zł. Kwotę tej opłaty poda doradca kredytowy na spotkaniu w banku. Po podpisaniu dokumentów bank prześle nam nowy harmonogram spłat uwzględniający nowy okres trwania kredytu.
Czy możemy ponownie wydłużyć okres trwania kredytu?
Jeśli przydarzy się coś niedobrego i nasza finansowa sytuacja ulegnie pogorszeniu, to możemy zrobić operację dokładnie odwrotną do opisanej powyżej. Możemy pójść do banku i podpisać aneks, którym wydłużymy okres kredytowania. Dzięki temu zmniejszy się rata kredytu hipotecznego, ale niestety wzrośnie jego koszt. No i bank może się na taką operację nie zgodzić. Może zaistnieć sytuacja w której wiek kredytobiorcy nie pozwoli na wydłużenie okresu jego spłaty. Wtedy będzie trzeba negocjować z bankiem i/lub "dodać" do kredytu kolejnego, młodszego kredytobiorcę. Wszystko zależy od negocjacji i dobrej woli banku.
Tak czy inaczej, aneks do umowy możemy podpisać zarówno w celu skrócenia jak i wydłużenia okresu przez jaki spłacamy kredyt hipoteczny. W każdy przypadku musimy skontaktować się z bankiem i przygotować na poniesienie kosztów jego podpisania. Dlatego też decyzja o zmianach warunków spłacania kredytu musi być przemyślana i przeliczona. Bo w przeciwnym wypadku możemy sporo stracić zamiast zyskać.
Jak już wspomniałem, w podjęciu tejże decyzji pomoże Ci przygotowany przeze mnie kalkulator. Możesz otrzymać go zupełnie za darmo, jeśli tylko zostawisz mi swój adres e-mail i zapiszesz się na newsletter mojego bloga. Wtedy w wiadomości powitalnej otrzymasz link, który pozwoli na pobranie tego i innych arkuszy Excel, które opisałem na moim blogu. Ja będę do ciebie wysyłał powiadomienia o nowych wpisach na moim blogu. Nigdy nie wyślę Ci spamu ani żadnej treści reklamowej!
Na koniec zapraszam do lektury innych wpisów na moim blogu, które dotyczą kredytu hipotecznego.
Na koniec zapraszam do lektury innych wpisów na moim blogu, które dotyczą kredytu hipotecznego.
Brak komentarzy:
Prześlij komentarz